Les souscripteurs de « pierre papier » sont davantage assurés que leur investissement correspond bien aux réalités du marché immobilier. En effet, un décret, publié au Journal Officiel (JO) du 5 août 2025, a notamment réformé les modalités de communication des valeurs de reconstitution des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la valeur marchande des biens immobiliers (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts…) qui la composent, augmentée de la valeur des actifs financiers détenus par le fonds, à laquelle sont ajoutés les frais et taxes acquittés pour l’acquisition des biens. Cet indicateur est important, car il permet aux investisseurs (appelés « associés ») de déterminer si la valeur de leurs parts est surévaluée ou sous-évaluée.
Revalorisation ou dévalorisation
Une valeur de part décotée par rapport à la valeur de reconstitution offre une relative sécurité à l’épargnant : celle-ci présente un potentiel de revalorisation du prix de part et, a minima, atténue le risque de baisse du prix de part pour cause de diminution de la valeur d’expertise de certains actifs composant le patrimoine de la SCPI. Inversement, lorsque le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, il existe un risque accru de baisse du prix de part.
La réglementation de l’Autorité des marchés financiers (AMF) oblige les sociétés de gestion à revaloriser le prix de souscription de leur SCPI dès lors que sa valeur est inférieure de plus de 10 % à la valeur de reconstitution. À contrario, elles sont contraintes de dévaloriser le prix de souscription si sa valeur est supérieure de plus de 10 % à la valeur de reconstitution de la SCPI.
L’application de ces règles explique pourquoi plusieurs sociétés de gestion ont dû récemment baisser la valeur des parts de leur(s) SCPI. Les prix immobiliers ont, en effet, reculé sous l’effet des hausses des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) pour juguler la forte inflation, causée par la reprise post-Covid et le conflit en Ukraine. Ce renchérissement du loyer de l’argent a augmenté les taux d’intérêt des crédits immobiliers, ce qui a réduit l’accès à la propriété et donc réduit les prix du marché immobilier tertiaire vers le bas.
Expertise indépendante
Le décret vise justement à éviter ces corrections brutales. Le texte instaure que les sociétés de gestion doivent, à compter du lendemain de sa publication (soit depuis le 6 août dernier), communiquer à la fin de chaque semestre la valeur de reconstitution de leurs SCPI, dans le bulletin d'information adressé aux associés. Jusqu’ici, cette communication était annuelle.
Par ailleurs, les délais de réalisation d’expertise des biens immobiliers seront ramenés, à partir du 1er janvier 2026, de cinq à trois ans pour les SCPI en phase de collecte de capitaux. Enfin, pour davantage de simplicité, l’expert externe chargé d’évaluer les biens sera nommé, toujours à compter du 1er janvier prochain, pour six ans au lieu de cinq ans, et ce, sans approbation des associés réunis en assemblée générale.
À noter : tous ces changements ont été, en réalité, introduits par une ordonnance publiée au JO du 4 juillet 2024. Il fallait la parution du décret d’application pour qu’ils entrent en vigueur. C’est désormais chose faite.
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