Dans une recommandation récente, le Haut Conseil de stabilité financière demande aux banques d’intégrer le coût de l’assurance de prêt dans l’endettement à ne pas dépasser pour accéder à un crédit immobilier. 


C’est un peu la douche froide pour les porteurs d’un projet immobilier. Alors que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) vient d’assouplir grandement les conditions d’accès à l’emprunt, voilà qu’il les durcit - à la surprise générale - peu de temps après. Un tour de vis qui ne fait pas l’affaire des aspirants à la propriété, des établissements de crédit et du secteur immobilier dans son ensemble.

Pour comprendre l’affaire, il faut savoir que le HCSF a diffusé, le 17 décembre 2020, un communiqué dans lequel cet organisme public, en charge de définir les règles que les banques doivent respecter pour limiter les risques financiers, annonce une série de mesures visant à faciliter l’octroi des crédits immobiliers. Cet assouplissement est dicté par l’État qui craint que, compte tenu de la crise sanitaire et économique liée à la Covid-19, les établissements bancaires ne durcissent les conditions d’emprunt et n’empêchent ainsi une part importante des Français d’accéder à la propriété.


Entrée en vigueur à l’été 2021 

En conséquence, le HCSF décider d'augmenter le taux d’endettement maximum de 2 points. Ainsi, les particuliers sont autorisés, depuis le 1er janvier dernier, à s’endetter à hauteur de 35% de leurs revenus, au lieu de 33% auparavant. En outre, la durée maximum du crédit est portée de 25 ans à 27 ans, sous conditions (construction neuve ou grosses rénovations). Enfin, 20% des dossiers acceptés par les banques peuvent désormais ne pas respecter ces critères (contre 15% avant). Parmi eux, au moins 80% des dérogations doivent concerner l’achat de la résidence principale (et non d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif) et au moins 30% doivent bénéficier à des primo-accédants.

Une recommandation du HCSF détaillant les mesures annoncées en décembre est publiée le 27 janvier 2021, accompagnée d’une note précisant les « définitions et concepts » mentionnés dans ladite recommandation. Or, il est indiqué dans la note que le taux d’endettement doit prendre en compte les primes versées au titre de l’assurance emprunteur. Sachant que cette couverture, qui prend en charge les mensualités de remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité, peut représenter jusqu’à 40% du coût total de l’emprunt, cette précision n’est pas anodine.

En intégrant l’assurance de prêt, le taux d’endettement peut, dans certains cas, dépasser 35% des revenus. Le particulier peut alors ne pas décrocher le crédit. Souscrire une assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque et souvent moins chère devient donc encore plus crucial. « Le Haut Conseil entend donner un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation à l’été 2021 », prévient le HCSF à la fin du document.


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