La SCI, société civile immobilière, ne cesse de se multiplier en France. Beaucoup plus souple que le régime de l’indivision, elle permet d’optimiser la gestion de vos biens immobiliers sur le plan fiscal.
Une SCI, c’est quoi ?
Une SCI familiale est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (au moins 2), de réaliser ensemble un projet immobilier. Ainsi, une SCI permet aux membres d’une même famille, d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers (maison, appartement, studio, terrain). Au sein d’une SCI, chaque associé détient des parts à hauteur de son apport.
Les statuts : une étape fondamentale
Lors de la création d’une SCI, la rédaction des statuts est une étape fondamentale. Ces statuts organisent le fonctionnement de la SCI.
Soyez vigilent(e) lors de la rédaction des statuts ! Réfléchissez en fonction de l’objectif recherché. Définissez clairement les modalités de fonctionnement de la SCI afin de maintenir de bonnes relations entre les associés.
Au sein des statuts, il faut impérativement faire figurer :
- les apports de chaque associé
- les conditions de vente ou de transfert des parts de chaque associé
- les modalités de modification des statuts
- l’organisation des différents événements
- les règles de majorité des votes
Afin d’éviter les catastrophes, il est nécessaire de confier la rédaction des statuts à un avocat ou à un notaire.
Enregistrez ensuite les statuts de la SCI au centre des impôts et publiez la constitution dans un journal d’annonces légales du département du siège de la société. Procédez également à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce grâce au formulaire M0 Société Civile.
SCI familiale : souplesse et avantages
Le principal avantage de la SCI, c’est sa souplesse. Si un bien appartient à plusieurs personnes, des difficultés peuvent survenir dans sa gestion et principalement lors du partage de ce bien. Afin de prévenir les risques, la SCI permet de désigner un gérant. Ce gérant va s’occuper de la gestion au quotidien du ou des biens immobiliers. En revanche, en cas de décision importante, un vote doit être effectué entre les différents associés de la SCI. Attention, contrairement à l’indivision, un associé ne peut pas sortir de la société sans l’accord de la majorité.
La création d’une SCI peut être une opportunité pour faciliter la constitution d’un patrimoine et la transmission d’un bien immobilier : par exemple, la donation entre époux peut être moins taxée et les coûts de succession sont généralement moins élevés. Pour vos enfants, la SCI permet de constituer un patrimoine sans qu’ils aient à y verser de l’argent. Les coûts de succession peuvent être également réduits.
Les pièges à éviter
Lors de la rédaction des statuts, faites attention à la définition de l’objet social, c’est un élément fondamental. Il s’agit de l’ensemble des activités exercées par la société. Si les statuts ne sont pas précis quant à la vente ou la location d’un bien immobilier, cela risque de limiter voire d’empêcher le fonctionnement de la société et ainsi être une source de tensions au sein de votre famille.
Afin d’éviter le conflit avec les membres de la SCI, prévoyez un objet social très large recouvrant l’acquisition, la détention, la location et la vente du bien immobilier. Et surtout n’oubliez pas : l’aide d’un avocat reste indispensable.
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