La mission des gardiens d’immeubles a fait l’objet d’importantes évolutions au fil des dernières années, notamment concernant la collecte des déchets. En effet, de nombreuses communes ont aujourd’hui opté pour de nouveaux systèmes de ramassage en points d’apports volontaires enterrés (PAVE).
Ce système consiste pour les résidents à déposer eux-mêmes leurs déchets dans des conteneurs spécifiques installés à différents points fixes. La mise en place de ce système a eu pour effet de décharger les gardiens d’immeubles, lorsqu’ils en avaient la charge, de tout ou partie des tâches qu’ils accomplissaient au titre de la gestion des déchets.
Or, les frais de personnel de gardiennage dépensés par les copropriétaires sont récupérables auprès de leurs locataires à hauteur de 75% lorsque le gardien assure l’entretien des parties communes et l’évacuation des ordures ménagères, et à hauteur de 40% lorsque le gardien n’assure qu’une seule de ces deux missions. L’installation de PAVE est donc susceptible d’impacter le montant des charges que les propriétaires bailleurs peuvent récupérer auprès de leur locataire puisque le gardien n’assure plus la mission d’évacuation des ordures ménagères, entrainant ainsi une diminution du taux de 75% à 40%.
Il convient toutefois de nuancer ce propos puisque la jurisprudence ne limite pas l’élimination des rejets aux seuls déchets ménagers. La Cour de cassation a déjà jugé que les frais de détartrage des colonnes de chutes, des branchements d’eaux usées et d’eaux-vannes et des frais de curage des collecteurs extérieurs entraient dans la mission d’élimination des rejets par les gardiens.
La mise en place d’un PAVE ne permet donc pas à elle seule de diminuer le taux de récupération des charges de 75% à 40%. Il faudra apprécier chaque situation au cas par cas, et chaque bailleur devra être en mesure de justifier des tâches accomplies par le gardien.
Source : Rép. min. n° 43172, JOAN Q, 5 avr. 2022, p. 2277
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