Après la vente d’une maison avec un atelier y attenant, l’acquéreur constate des désordres dans l’atelier concernant la toiture. Pour obtenir le paiement des travaux de réparation et l’indemnisation de son préjudice de jouissance, il assigne les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ceux-ci, selon l’article 1648 du Code civil ont pour le faire deux ans à compter de la découverte du vice.

La cour d’appel, pour déclarer l’action de l’acquéreur prescrite, applique la règle de l’article 2224 du Code civil au terme duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le vente étant intervenue le 13 octobre 2008, l’action de l’acquéreur était prescrite le 13 octobre 2013. Pour la cour d’appel, l’acquéreur ne pouvait exercer son droit que pendant un délai de cinq ans à compter de la vente litigieuse (prescription exctinctive). 

La Cour de cassation rappelle, qu’avant la réforme de la prescription du 17 juin 2008, la garantie légale des vices cachés devait être mise en œuvre à l’intérieur du délai de prescription extinctive de droit commun, délai que l’article 2224 du Code civil a réduit à cinq ans.

Mais ce même article fixe le point de départ du délai de l’action en vice caché au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, ce qui annihile toute possibilité d'encadrement de l'action en garantie des vices cachés, le point de départ de la prescription extinctive du droit à garantie se confondant avec le point de départ du délai pour agir prévu par l'article 1648 du même code, à savoir la découverte du vice.

Donc, pour la haute juridiction, l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut être assuré que par la règle de l’article 2232 du Code civil, lequel édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit.

En conséquence, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente. La cour d’appel n’a donc pas justifié légalement sa décision ; son arrêt doit être cassé sur ce point.

Sources : Cass. civ3, 8 décembre 2021, n°20-21.439

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